Družstevní bydlení jako alternativa k hypotékám
| 28.4.2023 | Valerie Koubová | foto: Pixabay | |
 Družstevní bydlení jako alternativa k nedostupným hypotékám? Pro kupujícího i developera má řádu výhod, ale i některá úskalí.
Návrat družstevního vlastnictví
V posledních desetiletích bylo trendem osobní vlastnictví nemovitostí. Stávající vysoká regulace hypoték, která je činí nedostupnými pro řadu lidí, může tento trend obrátit. Do hledáčku se tak může vrátit družstevní bydlení, u kterého hypoteční úvěr není potřeba. Úvěr si totiž bere družstvo.
„Developeři na výstavbu družstevních nemovitostí prakticky rezignovali, ale současná situace na trhu dává této formě bydlení opět šanci. Pro kupující je to finančně dostupnější alternativa a například pro živnostníky často jediný způsob, jak si novou nemovitost pořídit, protože na hypotéku z principu nedosáhnou. Přitom se jedná o vlastnickou strukturu, která má u nás mnoho desítek let trvající tradici. Není tak třeba hledat nové modely jako rent-to-own, se kterými nejsou u nás žádné zkušenosti,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. „Administrativa spojená s družstevní novostavbou sice může být náročnější, ale z pohledu právní ochrany majetku je možné pořízení takové nemovitosti dobře ošetřit.“
Pro kupujícího je u družstevního bydlení klíčové, že nemusí řešit financování nemovitosti prostřednictvím hypotéky a nemusí tak plnit limity dané Českou národní bankou. Nemovitost splácí člen družstva přímo družstvu. Při nákupu družstevního bytu se většinou skládá vlastní hotovost (cca 25 % z celkové částky) a zbývající částka je splácena formou nájmu. Úvěr, který si bere družstvo může mít splatnost až 40 let. To výrazně snižuje výši měsíční platby zájemce o bydlení. „Výhodou družstva je ale i skutečnost, že vlastníci podílů v družstvu nejsou zapsání v žádném veřejném rejstříku, což může zamezit negativním následkům závisti jiných osob a dalších lidských, nepřejících vlastností,“ říká advokát Pavel Strnad. I častá obava ze zpronevěření finančních prostředků družstva je ošetřena několika způsoby. Klíčové je především to, že majetek družstva je do výše úvěru a dalších nároků zastaven ve prospěch banky. Nikdo - tedy ani vedení družstva - s ním tak bez výslovného souhlasu banky nemůže nijak disponovat.
Pro developera je výstavba družstevního bydlení především způsob, jak získat zájemce o své nemovitosti i v dnešní době, kdy trh s byty brzdí. „Kromě toho se aktuálně objevují i programy podpory družstevního bydlení a některé obce jsou připraveny poskytnout pozemek pro družstevní bydlení i na základě jiného titulu než prodeje,“ říká advokát Pavel Strnad z AK Polverini Strnad. Developer navíc může i ušetřit, protože příjem z prodeje podílu v družstvu nepodléhá dani z příjmu právnických osob - po jednom roce je převod podílu v družstvu při splnění zákonných podmínek osvobozen. K nevýhodám družstevního vlastnictví patří například nepatrně vyšší administrativní náročnost a trochu složitější struktura družstva, než je u společenství vlastníků jednotek.
U hypoték hrají důležitou roli příjmy žadatele
Při posuzování žadatele o hypotéku je pro banku především důležité zjistit, zda bude žadatel schopen půjčku na bydlení řádně splácet. Banka při určování bonity klienta posuzuje především výši příjmů, celkové výdaje včetně všech závazků žadatele a také dosavadní platební morálku. „Každá banka postupuje při posuzování zájemců o hypotéku podle vlastní metodiky. Běžně se stává, že zatímco u jedné banky s žádostí o hypoteční úvěr neuspějete, u jiné půjčku na bydlení bez problémů získáte. Důkladná znalost metodiky jednotlivých bank je tedy při výběru hypotéky klíčová,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz
Při posuzování hypoték zajištěných nemovitostí musí být splněna pravidla, která určuje Česká národní banka a tuzemské banky se jimi musí řídit. Pro poskytnutí hypotéky musí být splněny všechny tři úvěrové ukazatele označované zkratkami LTV, DTI a DSTI.
| Ukazatel | žadatel
do 36 let | žadatel
nad 36 let | LTV
(výše úvěru k hodnotě zajištění) | do 90 % | do 80 % | DTI
(výše celkového zadlužení k příjmům žadatele) | 9,5 | 8,5 | DSTI
(výše dluhové služby k příjmům žadatele) | 50 % | 45 % |
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny od nejnižší po nejvyšší měsíční splátku úvěru.
| Banka | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | UniCredit Bank | 5,59 % | 17 203 Kč | | Fio banka | 5,68 % | 17 374 Kč | | Air Bank | 5,69 % | 17 380 Kč | | MONETA Money Bank | 5,69 % | 17 393 Kč | | Banka CREDITAS | 5,89 % | 17 775 Kč | | Raiffeisenbank | 5,99 % | 17 968 Kč | | Komerční banka | 5,99 % | 17 986 Kč | | Česká spořitelna | 5,94 % | 18 041 Kč | | ČSOB / Hypoteční banka | 6,19 % | 18 355 Kč | | mBank | 7,64 % | 21 265 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu 21. 4. 2023
Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou Banky CREDITAS, mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.
Máte sjednanou hypotéku? Vyjádřete pomocí smajlíků vaši spokojenost či nespokojenost právě s vaší hypotéku. Hodnotit můžete ZDE.
|
všechny články | |
Dále v rubrice
Češi jsou národ fanoušků a banky chtějí být u toho
Co Čech, to fanoušek. Bez nadsázky se dá říct, že fanouškovství mají Češi v krvi. Tři čtvrtiny z nás totiž někomu aktivně fandí, ať už konkrétnímu sportovci, národnímu týmu nebo...
|
Denní zprávy
Zajímá vás svět finančních produktů a služeb, ale i ekonomická témata? Každý všední den pro vás připravíme přehled těch nejzajímavějších informací a novinek z finančního trhu za den předchozí. Sledujte naše...
|
Index termínovaných vkladů v dubnu
Termínoindex nadále klesá. Nejvýrazněji si pohoršil roční vklad. Nejvyšší sazbu aktuálně nabízí Banka CREDITAS a Max banka s 5,3 % p.a. u měsíčního vkladu...
|
Jak financovat nemovitost bez hypotéky
Financování bydlení bez hypotečního úvěru. Možností je několik. Jaké to jsou a jaké mají klady a zápory?
|
všechny články v rubrice
|