Jaké komplikace vnese nový občanský zákoník do oblasti bydlení a jeho financování?
 Za
méně než půl roku bude platný nový občanský
zákoník, který představuje závratné
změny v mnoha oborech. Nevyhne se ani oblasti hypotečních
úvěrů.
Nejzásadnější je změna
chápání staveb, které se od roku 2014
stanou součástí pozemků, na kterých stojí,
a nebudou se nadále zapisovat samostatně do katastru
nemovitostí. Již tedy nebude možné použít stavbu
nacházející se na cizím pozemku jako
zástavu.
Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby
nebo sjednocení vlastnictví. Pohotové
jednání je nutné, pokud stavíte nemovitost
a čerpáte na ni (nebo chcete čerpat) hypotéku.
Návrat k zásadě: Co stojí na pozemku, je jeho součástí
V současnosti platí, že pozemek a budova na něm umístěna
jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento
pohled u nás vznikl v roce 1951 a je typický pro
právní řády socialistických států.
Dříve platila takzvaná zásada superficies solo
cedit, která vychází z myšlenky, že
vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je
součástí příslušného pozemku. K
tomuto postoji, který je zcela obvyklý ve světě, se znovu
kloní i náš nový občanský
zákoník.
Stavba a pozemek se stejným vlastníkem se v katastru sloučí
Nový občanský zákoník říká, že pokud bude k 1. 1. 2014 jednotný
vlastník stavby a pozemku pod ní, stavba se stane
automaticky součástí pozemku a v katastru se
sloučí do jedné nemovitosti. Pokud jste majitelem stavby
na cizím pozemku, nemusíte se obávat, že přijdete
o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak
získáte předkupní právo na tento pozemek.
Zároveň ale i majitel pozemku získá
předkupní právo na vaši stavbu.
Stavba na cizím pozemku zůstane zvláštní věcí v právním smyslu
To znamená, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc
(pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve
nabídnout ke koupi druhému. Jestliže tyto záměry
nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní
věcí v právním smyslu. Pokud čerpáte na
tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro Vás
nic změnit.
Na to, jak to bude se zástavním právem, nepanuje jednotný názor
„Pokud však bude věcné právo ke stavbě nebo
pozemku zřízeno do 31. 12. 2013, stavba se nestane
součástí pozemku, dokud takové právo
trvá. Odborná právní veřejnost však
zatím není jednotného názoru, zda se toto
pravidlo uplatní i v případě, kdy je k pozemku nebo ke
stavbě zřízeno zástavní právo. Vývoj
názorů proto bude třeba nadále sledovat,“ doplňuje
Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel,
Holásek & Partners.
Komplikace při financování rozestavěné stavby na cizím pozemku
Nový zákoník výrazně zkomplikuje
poskytování hypotečních úvěrů na
rozestavěné stavby, protože od roku 2014 je nebude možné
zapsat do katastru nemovitostí.
Bude-li majitel nemovitosti stavět na svém vlastním
pozemku, bude stavba k tomuto pozemku automaticky přirůstat. Stavbu na
cizím pozemku budete moci postavit pouze na základě
takzvaného práva stavby, které vám majitel
pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti
99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí,
takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit
zástavním právem, které je nezbytné
k uzavření hypotečních úvěrů.
„Nevýhodou tohoto řešení však je jeho
časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle
užívá dlouhodobě,“ říká Josef
Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel,
Holásek & Partners.
Máte-li rozestavěný dům, podnikněte potřebné kroky
Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který
čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je
třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve,
abyste neměli od nového roku problém s
financováním.
Podstatný je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud
stavba do konce roku nesplní podmínky pro zápis do
katastru (tj. obvodové stěny alespoň do výše 1.
nadzemního podlaží), nedojde ke vzniku samostatné
stavby a po 1. lednu 2014 se stavba stane součástí
pozemku.
Jestliže bude stavba splňovat podmínku pro zápis
do katastru, ale přesto k němu nedojde z důvodu zdržení na
katastrálním úřadu nebo vaší
vlastní vinou, vzniknou vám mnohé komplikace.
V
novém roce budete muset dokazovat, že stavba vznikla
ještě podle starých předpisů a že se tedy nemá
stát součástí pozemku. Katastr po vás bude
pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební
povolení a prohlášení o stavu
rozestavěnosti stavby k 1. 1. 2014.
Nebude-li stavba zapsána do katastru nemovitostí, můžete mít problém s hypotékou
„Se změnami provedenými novým občanským
zákoníkem je nutné provést i změny v
katastrálním řízení. Z tohoto důvodu jsou
nyní v legislativním procesu nový zákon o
katastru nemovitostí (který je aktuálně připraven
k projednání v Senátu Parlamentu České
republiky) a katastrální vyhláška,
které upraví konkrétní
detailnější požadavky na zápis nových
skutečností po 1. 1. 2014 do katastru nemovitostí,“
uvádí Josef Hlavička, partner advokátní
kanceláře Havel, Holásek & Partners.
Jestliže nebude
stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji
stavebník moci zastavit bance, čímž bude ohroženo
čerpání hypotečního úvěru.
Zajištění stavebním právem bude banka vnímat rizikověji
„Tato situace samozřejmě není
neřešitelná. Je možné například
zřídit právo stavby a úvěr získat jeho
zástavou nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale
zajištění stavebním právem bude pro banku
rizikovější než zajištění
nemovitostí, která má stejného majitele
jako pozemek,“ vysvětluje Jan Bureš, odborník na
hypoteční úvěry z Raiffeisenbank.
Financovat rozestavěnou stavbu na vlastním pozemku bude taktéž komplikovanější
Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak
stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout.
Záleží na tom, čím zastavujete úvěr.
„V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek
i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru
problém. Pokud ale chcete pro první čerpání
zastavit jen pozemek a pro další čerpání
počítáte s tím, že zastavíte
rozestavěný objekt, musí být vaše
rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do
katastru, jinak bude čerpání úvěru
ohroženo,“ uvádí Jan Bureš.
Týká se to i Vás?
Říkáte si, že se vás tyto případy
netýkají, protože pozemek a dům vlastníte spolu s
manželem nebo manželkou? I takovéto vlastnictví může
být ze zákona problematické.
O odlišného vlastníka totiž půjde ve všech těchto případech:
|
Majitel pozemku |
Majitel stavby |
| 1. situace |
jeden z manželů |
manželé v režimu společného jmění |
| 2. situace |
manželé v podílovém spoluvlastnictví |
manželé v režimu společného jmění |
| 3. situace |
obec (stát) |
fyzická osoba |
| 4. situace |
libovolný |
developer s nájemní smlouvou nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvě |
Zdroj: interní materiály Raiffeisenbank
Co můžete udělat, abyste předešli případným komplikacím?
1) Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto
řešení se nabízí pro manžely a
případně i pro osoby v rodinném vztahu.
2) Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a
případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se
vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014
uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není
vhodné uzavírat ještě v roce 2013, jelikož zde
hrozí riziko neplatnosti.
3) Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze
rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního
podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat
do katastru. Ihned poté k ní zřiďte
zástavní právo.
4) Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat, zajistěte si alespoň
dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.
Jestliže si nejste jisti svojí konkrétní
situací nebo máte-li jakékoliv pochybnosti,
navštivte svého bankovního poradce. Čím
dříve tak učiníte, tím lépe, jelikož budete
mít dostatek času na zařízení všech
nezbytných opatření.
všechny články | |
Dále v rubrice
Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?
Řada rodin se rozhoduje mezi bydlením v nájmu a pořízením vlastního domova na hypotéku. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Z pohledu budování majetku je vždy výhodnější pořízení vlastní nemovitosti na hypotéku. Při rozhodování mezi nájemním bydlením...
|
Jak financovat nemovitost bez hypotéky
Financování bydlení bez hypotečního úvěru. Možností je několik. Jaké to jsou a jaké mají klady a zápory?
|
Digitalizace bank - co si nově můžete sjednat online?
Banky svým klientům stále více nabízejí možnost sjednání produktů a služeb z pohodlí domova. Novinky v online sjednání představila Raiffeisenbank a ČSOB. Raiffeisenbank umožňuje od poloviny března právnickým osobám zakládat účty online a klienti ČSOB...
|
Odměna až 24 000 Kč nebo televize. Jaké jsou nové odměny bank?
UniCredit Bank nabízí až 24 000 Kč při sjednání nové půjčky. Air Bank spouští svět výhod Unity. Jaké výhody a odměny nabízejí banky v dubnu? Přehled slev a bonusů najdete v našem článku...
|
všechny články v rubrice
|