Investice do nemovitostí - pronájem nebo fondy?
| 2.2.2017 | Iva Korgerová, zpráva Omnimedia | |
 Český realitní trh v posledních letech zaznamenává turbulentní vývoj. Rekordně nízké úrokové sazby hypoték v roce 2016, stálý nedostatek bytů a snaha co nejdříve "vyhrát" ještě nízký úrok spolu s celkovým růstem ekonomiky, který dává lidem větší odvahu investovat, to vše má za důsledek poměrně rychlý růst cen nemovitostí. Dle Českého statistického úřadu v některých lokalitách ceny bytů porostly za dva roky až o 20 %. Od roku 2005 byty v Praze zdražily až o 80 %. Jak k tomu vývoji přistupovat, pokud jsem investor? Co se bude dít dále? Budou nemovitosti stále ještě konzervativní investice? Společnost Omnimedia s.r.o. k tomuto tématu poskytla analýzu.
Je stále výhodné pořídit si nemovitost za účelem pronájmu?
Nákup nemovitostí a jejich následné pronajímání patří v Česku mezi populární způsoby investování. Tento trend v posledních letech podpořily rekordně levné a dostupné hypotéky. Úvěry na bydlení, na které do loňského prosince dosáhl v podstatě každý, aniž by musel větší část nemovitosti financovat z vlastních peněz, ale zároveň zvýšily nabídkové ceny bytů. Ačkoliv nový zákon o spotřebitelském úvěru a Česká národní banka pravidla poskytování hypoték zpřísňují, nelze dle společnosti Omnimedia s.r.o. očekávat, že by se nemovitosti ve velkých městech prodávaly o poznání levněji, jejich ceny udrží vysoko nedostatečná nabídka nových bytů. Nabízí se tak otázka, zda současná vysoká pořizovací cena spolu s klasickými těžkostmi, které pronajímání bytu provázejí, dělá z tohoto modelu stále ještě způsob, jak mohou konzervativní investoři momentálně začít zhodnocovat své peníze.
reklama
|
Dobré byty jsou hůře k sehnání
S průměrnými výnosy okolo 3 až 6 procent za rok je pronajímání investiční nemovitosti stále podstatně atraktivnější než běžné spořicí účty nebo státní dluhopisy. Je nutné si spočítat, kolik nám po odečtění splátky hypotéky (pokud ji máme), z nájmu zústane. Poptávka je v poslední době, především ve velkých městech, tak vysoká, že je mnohem složitější najít vhodný investiční byt než třeba před třema lety.
Přehled hypoték najdete zde.
Prodávající využívají obrovské poptávky a cenu nesníží
Přesto, že od listopadu 2016 má nově povinnost daň z nabytí nemovitosti zaplatit nabyvatel (kromě prvního prodeje bytu), do nabídkových cen bytů se to nepromítlo. U mnoha bytů zůstala cena stejná jako před změnou plátce daně, která činí čtyři procenta z ceny nemovitosti. Ačkoliv lze o ceně kupované, obzvlášť pak investiční nemovitosti vždycky jednat, za delší konec lana momentálně tahají prodávající. Dle společnosti Omnimedia s.r.o. dnešní investoři, kteří se rozhodnou koupit nemovitost, musejí zkrátka počítat s větším rizikem, protože při případném prodeji nemusejí (ani když provedou rekonstrukci) překonat nynější pořizovací náklady, jelikož situace na trhu může být pro prodejce o poznání méně výhodná než dnes.
V našem dřívějším článku najdete doporučení, jak při koupi investiční nemovitosti a následném pronájmu postupovat - čtěte zde.
Jaké máme tedy alternativy, chceme-li investovat do nemovitostí a nechce se nám strávit hodiny, dny a měsíce u realitních nabídek a na prohlídkách bytů či se zatěžovat sepisováním vhodné nájemní smlouvy pro nájemníky, o kterých nic nevíme?
Alternativy investic v rámci realitního trhu - kupte si akcie developera nebo nemovitostní fondy
Ti, kdo se nebojí rizika z možných výkyvů kurzů, mohou podle společnosti Omnimedia s.r.o. na burze investovat přímo do akcií stavebních či developerských společností a spoléhat na to, že jejich hodnota dál poroste. Pro konzervativnější investory se pak nabízí možnost investovat peníze prostřednictvím nemovitostních fondů, které patří ve svém segmentu k nejrychleji rostoucím investičním nástrojům.
Na českém trhu momentálně existují čtyři podílové fondy, do kterých lze vkládat peníze už v řádu několika stokorun měsíčně. Vhodné jsou například pro toho, kdo chce investovat pravidelně po menších částkách.
Druhou variantou jsou pak tzv. fondy kvalifikovaných investorů, do kterých je naopak minimální částka pro vstup stanovena ze zákona, od loňska je to jeden milion korun. Tuto možnost tedy ocení především jednotlivci či společnosti, kteří mají k dispozici větší hotovost.
Nemusíte řešit smlouvy s nájemníky a výnos je podobný, pozor ale na výstupní poplatky
Nemovitostní fondy, ať už podílové nebo fondy kvalifikovaných investorů, zpravidla do svého portfolia nakupují komerční nemovitosti, tedy nejčastěji administrativní, obchodní či multifunkční centra, kde pronajímají prostory firemním klientům.
Fond si bere formou tzv. obhospodařovacího poplatku zpravidla jednotky procent z výnosů jako odměnu, výměnou za to se běžný investor nemusí starat o výše uvedené problémy s výběrem nemovitosti, její správou, hledáním nájemníků a dodržování smluvních vztahů. „Není výjimkou, že roční výnosy podílových fondů přesahují i 5 procent, což je u pronajímání vlastní nemovitosti považováno již za velmi slušné zhodnocení. Výhodou je vyšší likvidita než u klasických nemovitostí – byť jsou některé fondy nastaveny tak, že počítají s určitou dobou trvání investice, vložené prostředky se z nich dají vyvázat podstatně rychleji, než může trvat shánění kupce nemovitosti, který bude ochotný zaplatit požadovanou částku, tvrdí Martin Skalický, ředitel Fondu kvalifikovaných investorů Edulios. Vyvázání vložených peněžních prostředků může být zatíženo, v souvislosti se strategií daného fondu, výstupním poplatkem.
všechny články | |
Dále v rubrice
Co čeká investory v roce 2026? Amundi předpovídá „kontrolovaný chaos“
Světová ekonomika vstupuje do období „kontrolovaného chaosu“, kde se setkávají technologická transformace, geopolitické napětí a vyšší inflace. Amundi upozorňuje, že tyto faktory budou určovat tempo růstu v USA i Evropě a nabídnou nové investiční příležitosti i rizika...
|
Jaký byl vývoj ceny zlata za měsíc listopad?
Zlato je investicí, která si navzdory času uchovává svou hodnotu. Proto je jednou z nejbezpečnějších, stabilních a konzervativních investic. Zlato sice nenabízí vysoké zhodnocení, ale na druhou stranu nese nízké riziko a jeho hodnota...
|
Žebříček podílových fondů na Finparádě za měsíc listopad
Podílový fond je soubor majetku (například akcií a dluhopisů), který je obhospodařován investiční společností. Jde o tzv. kolektivní způsob investování. Na Finparádě se zaměřujeme na podílové fondy z nabídky tuzemských pojišťoven a bank...
|
Produktové novinky bank v listopadu aneb co nového pro nás banky připravily?
Přinášíme vám pravidelný přehled produktových změn a inovací, které banky a pojišťovny provedly za uplynulý měsíc. Novinky v průběhu listopadu letošního roku oznámily Air Bank, Banka CREDITAS, Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Kooperativa...
|
všechny články v rubrice
|