Kolik průměrných platů stojí obyvatele jednotlivých Českých regionů nákup domu nebo bytu?
| 15.8.2018 | Zdeněk Bubák, zprávy Bezrealitky.cz, M&M Reality, Fincentrum Reality, Conseq | |
 Ceny nemovitostí meziročně vzrostly napříč celou republikou. Kromě novostaveb se to týká i takzvaného domů a bytů, které jsou na trhu již deset a více let a míří ke svým novým majitelům. Přestože tento typ bydlení je stále levnější v porovnávání s novostavbami, rozhodně přestává platit, že by byl výrazně dostupnější. Kolik peněz si musí lidé z jednotlivých krajů připravit právě na bydlení "z druhé ruky", prodávané napřímo majitelem nemovitosti, zmapoval server Bezrealitky.cz.
Zatímco průměrná mzda v celé České republice rostla meziročně o 8,6 %, ceny napřímo prodávaných domů a bytů se zvedly v průměru o 12 %. Celorepublikový průměr však nevypovídá o situaci v jednotlivých krajích, neboť například Praha se v posledních měsících zcela vymyká republikové statistice.
Srovnání nabídky hypoték v ČR
I přes nejvyšší mzdu je byt pro Pražana nejméně dostupný
Přestože Pražané jako jediní v ČR mají průměrnou hrubou mzdu nad celorepublikovým průměrem, na bydlení by z ní šetřili nejdéle z celé České republiky.
Nákup bytu nebo domu přímo od majitele sice patří k finančně nejvýhodnějším variantám, na rodinný dům v hlavním městě by bylo i tak potřeba neuvěřitelných 467 průměrných hrubých platů – tedy 39 ročních. Průměrnou cenu zvyšují především luxusní domy a vily přímo v centru města, po kterých je vysoká poptávka a ceny rostou úměrně s ní.
Byty jsou v hlavním městě výrazně levnější, k nákupu průměrného bytu je potřeba 130 průměrných hrubých platů – tedy 11 ročních. V porovnávání s cenou novostaveb, udávanou developery, je nákup staršího bytu přímo od majitele asi o čtvrtinu levnější.
Jiná je situace ve středních Čechách, které se stále častěji stávají útočištěm pro ty, kteří si v hlavním městě byt nemohou dovolit. Pokud se Pražan rozhodne koupit nemovitost ve Středočeském kraji, bude mu stačit 10 celoročních hrubých platů pro nákup rodinného domu a necelých 6 celoročních hrubých platů pro nákup bytu.
Srovnání průměrných platů vzhledem k ceně nemovitostí zároveň ukazuje, že výrazně lépe než Pražané na tom nejsou ani obyvatelé Jihomoravského kraje. Pro ty jsou sice s ohledem na dobře dostupné vesnice výrazně levnější rodinné domy – průměrně stačí 14 celoročních hrubých platů, nicméně při shánění bytů by platili jen o jeden roční plat méně něž obyvatelé Prahy – tedy 10 celoročních hrubých platů.
Naopak nejdostupnější bydlení nalezneme v Ústeckém kraji, kde je možné získat nemovitost k bydlení již za necelé 4 celoroční hrubé mzdy a následně v kraji Moravskoslezském a Karlovarském, kde by bylo potřeba 51 měsíčních hrubých mezd, tedy lehce přes 4 celoroční hrubé mzdy.
Trhu s prodejem na přímo se přitom dařilo. V posledních třech měsících si lidé mezi sebou prodali o 75 % více nemovitostí než na začátku roku a tuto alternativu stále častěji upřednostňují před prodejem prostřednictvím realitních makléřů. Ti naopak hlásí, že počet nemovitostí v jejich nabídce klesá.
Kolik průměrných platů si musí lidé připravit v daném kraji pro nákup rodinného domu?
| Rodinné domy | Přepočteno na mzdu v kraji | | kraj | Ø cena Q2 2018 | měsíce | roky | | Hl. m. Praha | 17 967 071 Kč | 467 | 39 | | Středočeský | 4 614 332 Kč | 153 | 12,8 | | Jihočeský | 3 319 750 Kč | 123 | 10,3 | | Plzeňský | 4 408 000 Kč | 152 | 12,6 | | Karlovarský | 2 152 500 Kč | 82 | 6,8 | | Ústecký | 2 970 000 Kč | 106 | 8,8 | | Liberecký | 3 482 111 Kč | 124 | 10,4 | | Královéhradecký | 2 525 000 Kč | 91 | 7,6 | | Pardubický | 3 382 272 Kč | 125 | 10,4 | | Olomoucký | 2 210 555 Kč | 83 | 6,9 | | Jihomoravský | 4 798 402 Kč | 164 | 13,6 | | Zlínský | 2 408 750 Kč | 91 | 7,6 | | Vysočina | 2 380 461 Kč | 86 | 7,2 | | Moravskoslezský | 2 292 230 Kč | 85 | 7 | | Celá ČR | 4 599 146 Kč | 152 | 12,7 |
Zdroj: Bezrealitky.cz
Kolik průměrných platů si musí lidé připravit v daném kraji pro nákup bytu?
| Byty | | Přepočteno na mzdu v kraji | | kraj | Ø cena Q2 2018 | měsíce | roky | | Hl. m. Praha | 5 009 456 Kč | 130 | 10,9 | | Středočeský | 2 591 532 Kč | 86 | 7,2 | | Jihočeský | 1 857 925 Kč | 69 | 5,7 | | Plzeňský | 2 041 517 Kč | 70 | 5,9 | | Karlovarský | 1 154 243 Kč | 44 | 3,7 | | Ústecký | 838 000 Kč | 30 | 2,5 | | Liberecký | 1 387 142 Kč | 50 | 4,1 | | Královéhradecký | 2 375 631 Kč | 86 | 7,2 | | Pardubický | 1 717 400 Kč | 64 | 5,3 | | Olomoucký | 2 072 969 Kč | 78 | 6,5 | | Jihomoravský | 3 520 458 Kč | 120 | 10 | | Zlínský | 1 821 666 Kč | 69 | 5,7 | | Vysočina | 2 037 895 Kč | 74 | 6,1 | | Moravskoslezský | 1 180 982 Kč | 44 | 3,6 | | Celá ČR | 3 179 129 Kč | 105 | 8,8 | Zdroj: Bezrealitky.cz
Pozn.:
Průměrná hrubá mzda v jednotlivých krajích za 1. čtvrtletí 2018 dle ČSÚ zde
Zdroj průměrných cen nemovitostí dle kvartálního monitoru přímého prodeje zde
Kupní síla se vyčerpává, v některých krajích už dochází ke stagnaci cen nemovitostí
Realitní trh v některých částech České republiky narazil na své možnosti. Ceny za nemovitosti už nerostou zejména v Moravskoslezském kraji, v Olomouckém kraji nebo například na Vysočině. „Další zdražování v těchto oblastech je spíše přáním prodávajících, my očekáváme stagnaci a koncem roku mírné zlevňování. Naopak cena za metr čtvrteční ve velkých městech ještě do konce roku poroste,“ předpovídá Martin Fojtík, provozní ředitel společnosti Fincentrum Reality.
Částečný vliv na ochlazení cen má Česká národní banka, která přitvrzuje v regulaci hypoték. Zájemci budou od 1. října pod detailnějším zkoumáním jejich finančních možností. Faktorů je ale podle Fincentrum Reality více. „Ubývají kupující, kteří jsou ochotni a schopni takto vysoké ceny za nemovitosti akceptovat. Studna prostě není bezedná,“ tvrdil Martin Fojtík.
V některých lokalitách České republiky ceny na realitním trhu s nejvyšší pravděpodobností neporostou. V současné době spíše stagnují. „Předpokládali jsme, že se tak bude dít koncem roku, ale nerůst cen registrujeme už teď. A to hlavně v Moravskoslezském a Olomouckém kraji nebo na Vysočině. Myslím, že by zde do konce roku mohly jít ceny dokonce dolů,“ prohlásil Martin Fojtík, podle kterého se očekávání lokálních developerů v těchto oblastech dlouhodobě vezla na pozitivní vlně prodejů. „Jenže v některých případech jsou ta očekávání přehnaná a banky jim svými odhady pro výpočet hypoték dávají za pravdu. Regulaci tak nenazývám tvrdým omezením, ale jako zdravý krok.“
Podle analytiků společnosti Fincentrum se regulace hypoték dotkne hlavně nízkopříjmových skupin. Lidé s menšími finančními možnostmi aktuálně zvažují, zda si vzít hypoteční úvěr před začátkem října. „Vysoce bonitní klienti regulaci tolik neřeší. Zároveň ale také nepocítí mírné zlevňování nemovitostí probíhající zejména v regionech. Kvůli růstu úrokových sazeb by totiž zájemce stejně moc neušetřil,“ prohlásil Zdeněk Prim, exkluzivní poradce společnosti Fincentrum.
Ceny v Praze naopak ještě porostou
Zlevňovat v první řadě budou byty před rekonstrukcí, bez výtahů a zejména v okrajových částech měst s horší dostupností. To se však netýká Prahy. Tam Fincentrum Reality očekává meziroční růst v řádu vyšších jednotek procent, a to především v atraktivních lokalitách. „Obávám se, že Praha na vlně z realitní bubliny ještě chvíli pojede. Také Brno nebo Plzeň jsou známé svým dlouhým setrvačným efektem. Pokud se bude dále ekonomice dařit a tato města dále porostou v počtu nově zde fungujících zahraničních firem a nárůstu turismu, tak očekáváme i v příštím roce mírné zdražování.“
O tom, že realitní trh není zdravě nastaven, svědčí také momenty z běžné praxe makléřů. „Prodávající mají neobvykle vysoká očekávání od realitních makléřů na prodejní cenu. Když ale následně získají peníze a kupují jinou nemovitost, nestačí se divit, kolik že to vlastně všechno stojí,“ doplnil Martin Fojtík z Fincentrum Reality.
Aktuální ceny nemovitostí
| Moravskoslezský kraj | 25 000 – 43 000 za metr čtvereční | | Olomoucký kraj | 30 000 – 67 000 za metr čtvereční | | Kraj Vysočina | 25 000 – 43 000 za metr čtvereční | | Praha | cca 70 000 za metr čtvereční |
Moravskoslezský kraj – meziroční navýšení cen nemovitostí
2016 ...10 %
2017 ... 8 %
2018 ... 3 % (po pololetí)
Olomoucký kraj – meziroční navýšení cen nemovitostí
2016 ... 9 %
2017 ... 7 %
2018 ... 2 % (po pololetí)
Kraj Vysočina – meziroční navýšení cen nemovitostí
2016 ... 8 %
2017 ... 5 %
2018 ... 1 % (po pololetí)
Praha
2016 ... 19 %
2017 ... 15 %
2018 ... 7 % (po pololetí)
Přemrštěné ceny nemovitostí
Ceny nemovitostí ve velkých městech, zejména pak v Praze, rostou, mluvou matematickou, nad všechny hranice. Dle nových dat developerských firem se průměrná cena nových pražských bytů dostala letos na dohled 100 tis. korun/m2; ceny starých bytů pak samozřejmě tento vývoj odrážejí.
Vážnost situace ilustruje i ČNB, která nedávno bankám nařídila utáhnout hypoteční kohoutky, které se v posledních letech otevřely naplno – zatímco v roce 2012 poskytly dle statistik ČNB české banky hypoteční úvěry (vč. refinancování) na nákup nemovitostí ve výši cca 170 mld., v roce 2017 pak ve výši bezmála 350 mld.
Podle Martina Lobotky, hlavní analytika Conseq Investment Management má nárůst cen v posledních třech letech mnoho příčin, o kterých se mluví zeširoka – pomalá výstavba, pokračující čistá migrace, relativně slabá koruna podporující spekulativní poptávku ze zahraničí, bezbřehý optimismus domácností (viz historické minimum míry úspor), Airbnb, historicky bezprecedentně nízké sazby atd. V podstatě je to pro zájemce o bydlení dokonalá bouře.
"Nejhorší však je, že s tím nikdo nic nedělá. Neříkám, že má stát začít stavět byty a rozdávat je (ta doba už je naštěstí pryč), ale pro začátek by stačilo, aby neházel pod nohy polena výstavbě a vyrovnal hrací pole. Což znamená např. přísnou regulaci krátkodobých pronájmů pro komerční účely (kde počet hostů přesáhl v minulém roce milion), které způsobují nejenom negativní externality (pro obyvatele dotčených domů, pro zájemce o trvalé pražské bydlení), ale i nerovné hrací pole pro hoteliéry v klasických ubytovacích zařízeních. Pouhé daně ani jedno z uvedeného nevyřeší. Proto je na místě zrychlit povolovací řízení – není přece normální, aby bylo v ČR vyřízení papírů dle výzkumu Světové banky u nás stejně problematické jako v Kongu, Kosovu či Keni," říká Lobotka.
Proč však vůbec trh bydlení řešit? Protože je to (na rozdíl od jiných) trh, jehož nefunkčnost / dysfunkčnost má znatelné dopady do dalších oblastí života. Kvalita bydlení a jeho stabilita (=dostupnost) jsou v akademické literatuře důležitými prediktory mentálního zdraví populace, různých socioekonomických charakteristik (jak dospělých, tak dětí) a v neposlední řadě důležitou determinantou rozhodnutí o množství potomků. V České republice, kde je afinita k vlastnickému bydlení velmi vysoká a vlastnictví nemovitosti k bydlení je integrální součástí mentality, jsou pak tyto efekty patrně silnější než jinde.
"A není to tak, že není kde bydlet. Praha není Hong Kong. Je na čase, aby si to zodpovědní uvědomili," uzavírá Lobotka.
Dobrý byt v Praze se pronajme i za pár hodin a o polovinu dráž než před třemi lety
Plánujete pronajímat v Praze byt? Nákladná rekonstrukce už není třeba, stačí pár „kosmetických“ úprav. Situace na trhu totiž nahrává pronajímatelům. Přesto, že nájmy vzrostly až o polovinu oproti roku 2015, poptávka stále převyšuje nabídku a na jeden inzerát se okamžitě ozývají desítky zájemců.
„Ceny nájmů v metropoli šly prudce nahoru. Jen za posledních dvanáct měsíců minimálně o 10 procent, za poslední tři roky pak zhruba o polovinu. Vezměme si třeba byt 2+kk o velikosti 43 metrů čtverečních v panelovém domě. Je-li v udržovaném stavu či po částečné rekonstrukci, pohybuje se v současné době nájemné v takovém bytě v rozmezí od 13 500 do 14 000 korun. Před rokem to bylo 12 500 a před třemi 9 000 korun,“ říká Jan Martina, oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M Reality.
Poptávka po nájemním bydlení podle něho v poslední době značně vzrostla, a to především kvůli rychle rostoucím cenám bytů na prodej. Roli hraje i skutečnost, že vlivem dalších doporučení České národní banky ohledně poskytování hypotečních úvěrů se rozšiřuje skupina lidí, kteří nedosáhnou na vlastní bydlení.
Nejžádanější jsou malé byty, vhodné pro jednotlivce a mladé páry, a naopak větší byty pro rodiny s dětmi. „Konkrétně je velký zájem o byty 2+kk v novostavbách, které jsou moderně zařízené a řešené jako takzvané startovací byty. Další variantou, kterou klienti často poptávají, je rodinné bydlení s dispozicí 3+1 až 4+1 za dobrou cenu, tím pádem ideálně na panelovém sídlišti. Třetí variantou mezi nejžádanějšími jsou byty 1+kk až 2+kk rovněž na panelových sídlištích,“ přibližuje Jan Martina.
Kdo v současné době shání byt k pronájmu, najde jej, ale to může trvat déle. Nabídka už je značně omezená a na jeden inzerát se rychle ozývá až třicet zájemců. „Potenciální nájemníci jsou nuceni slevit ze svých požadavků, přistoupit například na vyšší nájemné či horší lokalitu, ale nestává se, že by byt vůbec nesehnali. Funguje zde jakýsi věčný koloběh obnovování nájemních vztahů. Stále se na nás obracejí majitelé bytů, že jejich nájemci po šesti měsících či roce odcházejí a oni potřebují obsadit nájemní byt znovu,“ říká Jan Martina.
Z pohledu pronajímatele je situace na trhu o poznání přívětivější. Kvalitní byt za rozumné nájemné je obvykle pronajat v řádech dnů, rezervace může trvat jen pár hodin. „A nutno dodat, že i v uvozovkách méně pěkný byt s měsíčním nájmem třeba o jen 1000 korun nižším se pronajme stejně rychle. Což vede k zamyšlení, zda se lidem vyplatí investovat do bytu, který se chystají pronajímat, statisíce na kompletní rekonstrukci. Zda není rozumnější udělat jen nezbytné základní úpravy v řádech desetitisíců, když rozdíl v měsíčním nájemném nakonec činí třeba jen tu tisícovku. S nižší investicí navíc odpadá obava, že nájemníci byt vybydlí,“ konstatuje Jan Martina.
všechny články | |
Dále v rubrice
všechny články v rubrice
|