Jak na prodej bytu či domu s hypotékou?
 Prodej nemovitosti zatížené hypotékou není nic neobvyklého. Kupující má několik možností, jak se s tímto finančním závazkem u banky vypořádat. Nejčastěji si nový majitel sjedná vlastní novou hypotéku a tu původní v rámci úhrady kupní ceny splatí. Jaké jsou další možnosti?
Mnozí majitelé bytů a rodinných domů mají nemovitost zatíženou hypotékou. Pokud se nemovitost rozhodnou prodat, přichází na řadu důležitá otázka, jakým způsobem jim kupující zaplatí požadovanou cenu.
Kalkulačku hypotečních úvěrů najdete zde
„V úvahu přichází úhrada celé kupní ceny z vlastních zdrojů, kdy je část z kupní ceny uhrazena přímo bance prodávajícího, sjednání nové hypotéky kupujícím nebo převzetí stávající hypotéky od prodávajícího,“ vyjmenovaná jednotlivé možnosti finanční specialistka Veronika Hegrová.
Platba v hotovosti je nejrychlejší
Pokud kupující financuje nákup nemovitosti zatížené hypotékou pouze z vlastních úspor, proběhne obvykle celá transakce velmi rychle. Kupující totiž neztrácí čas vyřizováním vlastní hypotéky.
„Po podpisu rezervační smlouvy sdělí prodávající bance, u níž má sjednanou hypotéku, záměr nemovitost prodat a současně ji požádá o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky. Prodávající a kupující následně podepisují kupní smlouvu a případně také smlouvu o advokátní úschově,“ vysvětluje Hegrová.
Po podpisu těchto smluv odešle kupující bance peníze na úhradu nesplacené části hypotéky a zbytek ze sjednané kupní ceny na bankovní účet prodávajícího nebo do sjednané advokátní úschovy. Jakmile je zaplacena celá kupní cena, je podán na katastr návrh na vklad změny vlastníka nemovitosti. Po přepisu vlastníka na katastru nemovitosti získá prodávající peníze z advokátní úschovy. Následně se vymaže zástavní právo banky prodávajícího.
Kupující si sjedná novou hypotéku
Bez hypotéky si většina Čechů nemůže vlastní nemovitost dovolit. Kupující si může sjednat hypoteční úvěr buď u stejné banky, u které splácí úvěr na bydlení původní majitel nemovitosti (prodávající), nebo také u jiné banky poskytující hypotéky.
„První možnost je o něco snazší a rychlejší. Banka má totiž okamžitě přehled o aktuální výši zůstatku hypotéky, zná a má již v zástavě kupovanou nemovitost a nemusí komunikovat s jinou bankou. Není například potřeba získávat souhlas banky s přistoupením další banky jako zástavního věřitele. Mění se pouze vlastník nemovitosti. Jakmile banka kupujícímu schválí hypotéku, uvolní peníze na splacení stávající hypotéky a zbývající část kupní ceny je převedena na účet prodávajícího nebo do úschovy,“ uvádí Hegrová.
Kalkulačku hypotečních úvěrů najdete zde
Pokud si kupující sjedná hypoteční úvěr u jiné banky než má prodávající, je opět nejprve potřeba zjistit aktuální výši zůstatku stávající hypotéky. Dále je nutné získat od banky prodávajícího souhlas s tím, že si banka kupujícího (tj. druhá banka v pořadí) vloží na nemovitost zástavní právo a souhlas s přepisem na nového vlastníka.
Po podpisu kupní smlouvy a případně smlouvy o advokátní úschově je část peněz z hypotéky kupujícího využita na úhradu hypotéky prodávajícího a zbývající část nad rámec vyčíslení banky jde do úschovy.
„Po složení celé kupní ceny se začne přepisovat vlastník nemovitostí. Jakmile je vlastník na katastru přepsán, vyplatí se kupujícímu peníze z úschovy. Následně se opět vymaže zástavní právo prodávajícího. V katastru nemovitostí zůstává pouze zástava banky kupujícího,“ dodává Hegrová.
Převzetí hypotéky od prodávajícího
U nemovitostí zatížených hypotékou se může kupující, prodávající a banka dohodnout na převodu stávající hypotéky.
„S touto možností se v praxi setkáváme jen výjimečně, protože kupující si chtějí nastavit vlastní podmínky hypotéky. Rozdílná je i bonita nového a původního majitele hypotéky a hrozí, že banka hypotéku novému zájemci zamítne. Převzetí hypotéky se vyplatí v případě, kdy má současná hypotéka velmi výhodné podmínky – například nízkou úrokovou sazbu,“ vysvětluje Hegrová.
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny od nejnižší po nejvyšší měsíční splátku úvěru.
| Banka | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | Fio banka | 1,98 %
| 11 059 Kč | | Air Bank | 2,29 % | 11 533 Kč | | Sberbank | 2,29 % | 11 581 Kč | | Česká spořitelna | 2,44 % | 11 816 Kč | | MONETA Money Bank | 2,49 % | 11 838 Kč | | Banka CREDITAS | 2,59 % | 11 994 Kč | | Equa bank | 2,59 % | 11 994 Kč | | ČSOB / Hypoteční banka | 2,69 % | 12 152 Kč | | UniCredit Bank | 2,69 % | 12 152 Kč | | Komerční banka | 2,69 % | 12 175 Kč | | Raiffeisenbank | 2,79 % | 12 311 Kč | | mBank | 3,09 % | 12 794 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu 15. 7. 2021
Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou Air Bank, Banky CREDITAS, mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.
všechny články | |
Dále v rubrice
Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?
Řada rodin se rozhoduje mezi bydlením v nájmu a pořízením vlastního domova na hypotéku. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Z pohledu budování majetku je vždy výhodnější pořízení vlastní nemovitosti na hypotéku. Při rozhodování mezi nájemním bydlením...
|
Jak financovat nemovitost bez hypotéky
Financování bydlení bez hypotečního úvěru. Možností je několik. Jaké to jsou a jaké mají klady a zápory?
|
Digitalizace bank - co si nově můžete sjednat online?
Banky svým klientům stále více nabízejí možnost sjednání produktů a služeb z pohodlí domova. Novinky v online sjednání představila Raiffeisenbank a ČSOB. Raiffeisenbank umožňuje od poloviny března právnickým osobám zakládat účty online a klienti ČSOB...
|
Odměna až 24 000 Kč nebo televize. Jaké jsou nové odměny bank?
UniCredit Bank nabízí až 24 000 Kč při sjednání nové půjčky. Air Bank spouští svět výhod Unity. Jaké výhody a odměny nabízejí banky v dubnu? Přehled slev a bonusů najdete v našem článku...
|
všechny články v rubrice
|