Na co si dát pozor, když uvažujete o druhé hypotéce
| 12.6.2025 | Tomáš Smetana, zpráva Hyponamíru.cz | foto: Shutterstock | |
 Vlastníte už jednu nemovitost na hypotéku, ale zvažujete pořízení další? Druhá hypotéka může být cestou k investičnímu bytu, většímu domu nebo vyplacení spoluvlastníka. Její získání však není automatické – banky přísně posuzují bonitu, zajištění i účel. V článku vám poradíme, co vše druhá hypotéka obnáší a jak se na ni připravit.
Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení. „Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.
Co znamená druh hypotéka a jaké jsou podmínky?
Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.
Podmínky jsou podobné jako u první hypotéky. Banka posuzuje bonitu – tedy vaši schopnost splácet všechny úvěry podle příjmů, výdajů a závazků.
Důležitá je i úvěrová historie. Problémy se splácením v minulosti mohou žádost zkomplikovat. Počítejte s nutností vlastních prostředků – většinou aspoň 20 % z ceny nemovitosti. Banka sleduje poměr LTV (výše úvěru vs. hodnota zajištění). Je také nutné ručit nemovitostí – buď tou kupovanou, nebo jinou vhodnou.
Druhou hypotéku lze získat i bez úspor, pokud bance nabídnete do zástavy jinou nemovitost (např. vlastní byt, dům rodičů. Možná je i kombinace s úvěrem ze stavebního spoření – ten má obvykle výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.
💡 Modelový příklad: Druhá hypotéka na investiční byt
Rodina již splácí první hypotéku na vlastní bydlení a nyní zvažuje koupi investičního bytu za 3,5 milionu Kč. Využívá možnost druhé hypotéky do 80 % LTV, tedy si půjčuje 2,8 milionu Kč. Úroková sazba činí 4,65 % p.a. a splatnost je nastavena na 25 let. Měsíční splátka druhé hypotéky vychází přibližně na 15 800 Kč.
Tato částka je čistě orientační a nezahrnuje pojištění nemovitosti ani poplatky. Pokud by klient měl i první hypotéku s obdobnou splátkou, musí jeho domácnost zvládnout celkové měsíční zatížení přes 30 tisíc korun. Z tohoto důvodu banky velmi důkladně prověřují bonitu a stabilitu příjmů. |
Hypotéka na výstavbu
Druhá hypotéka může pokrýt stavbu na pozemku, který jste už koupili na úvěr. Musí jít ale o stejnou banku, která drží zástavu. Místo nové hypotéky lze také žádat o navýšení té původní. Vzniká ale nový úvěr s novými podmínkami, často i refinancovaný.
Úroková sazba
„Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě,“ říká Miroslav Majer z hyponamiru.cz.
Refinancování hypotéky
Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky. Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.
Nejčastější chyby při druhé hypotéce
Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.
Na co si dát pozor?
- Ověřte si, zda zvládnete splácet oba úvěry i po fixaci
- Zvažte pojištění schopnosti splácet
- Nespoléhejte jen na výnos z pronájmu
- Mějte finanční rezervu minimálně na 3–6 měsíců splátek
- Srovnejte nabídky více bank – podmínky se výrazně liší
Kdy má druhá hypotéka smysl?
Druhá hypotéka je dnes běžným řešením, zejména u lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Dobře nastavená druhá hypotéka může pomoci k finanční nezávislosti. Důležité je ale mít realistický plán, porovnat možnosti a poradit se s odborníkem.
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.
| Banka | Duben 2025* | Květen 2025** | Červen 2025*** | | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | Air Bank | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | | Česká spořitelna | 4,69 % | 18 277 Kč | 4,69 % | 18 277 Kč | 4,59 % | 18 063 Kč | | ČSOB /ČSOB Hypoteční banka | 5,04 % | 18 874 Kč | 5,04 % | 18 874 Kč | 5,04 % | 18 874 Kč | | Fio banka | 4,28 % | 17 279 Kč | 4,18 % | 17 075 Kč | 4,18 % | 17 075 Kč | | Komerční banka | 4,69 % | 18 131 Kč | 4,69 % | 18 132 Kč | 4,69 % | 18 132 Kč | | mBank | 4,99 % | 18 767 Kč | 4,99 % | 18 767 Kč | 4,79 % | 18 342 Kč | MONETA Money Bank
| 3,99 % | 16 689 Kč | 3,99 % | 16 689 Kč | 3,99 % | 16 689 Kč | | Partners Banka | 4,59 % | 17 926 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | | Raiffeisenbank | 4,59 % | 17 922 Kč | 4,59 % | 17 922 Kč | 4,49 % | 17 714 Kč | | UniCredit Bank | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 25.4.2025*, 21.5.2025** a 9.6.2025***
| Žebříček hypotečních úvěrů | 
| | Kalkulačka hypotečních úvěrů | | | Sjednání hypotečního úvěru | |
všechny články | |
Dále v rubrice
Výhody pro podnikatele: Kde získat zajímavou nabídku?
Podnikání v dnešní době vyžaduje nejen dobrý nápad a úsilí, ale i kvalitní finanční zázemí. Banky proto stále častěji přicházejí s výhodnými nabídkami, které mají živnostníkům a firmám pomoci s rozvojem podnikání, investicemi nebo provozním financováním...
|
Aktuální data z hypotečního trhu: Průměrná sazba se stabilizovala, jaká je nabídka?
V září 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 29,6 miliardy Kč. Oproti srpnu aktivita objemově zesílila o 14 %, což potvrzují i sezónně očištěná čísla s odhadnutým objemem nových hypoték přes 31 miliard korun a více. Aktuální informace o novém...
|
Žebříček spotřebitelských úvěrů v říjnu: Trinity v čele, MONETA dotahuje
Na Finparádě.cz byl minulý týden zveřejněn nový aktualizovaný žebříček spotřebitelských úvěrů. Která půjčka zvítězila v době, kdy se průměrné úrokové sazby drží těsně nad 8 % p.a.? Podívejte se na pětici nejlépe hodnocených produktů v říjnu 2025...
|
Sazby hypoték jdou dolů: Říjen přinesl nejnižší sazby za poslední dva roky, kdo teď ušetří?
Pokles nabídkových sazeb hypotečních úvěrů přidal v říjnu na dynamice. Index Swiss Life Hypoindex klesl o 0,08 procentního bodu na 4,91 %. Říjnové sazby hypotečních úvěrů se tak dostaly na nejnižší úroveň od dubna 2022. Podívejte se, jaká je současná nabídka...
|
všechny články v rubrice
|